매매잔금대출 규제 강화… 9.7 대책으로 규제지역 내 12억 이하 주택에 직격탄

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정부가 6월 27일 `잔금대출 6억 한도` 규제에 이어 9월 7일 `LTV 40%` 규제까지 연달아 발표하면서 매매잔금대출을 받으려는 주택 매수자들이 샌드위치 신세가 됐다. 특히, 전문가들은 이번 대책이 언론에서 주목하는 고가 주택보다 `12억 원 이하의 주택`에 더 치명적인 영향을 미칠 것이라고 분석했다.

6.27 대책과 9.7 대책의 이중 규제

6.27 대책은 소득과 무관하게 매매잔금대출 한도를 `6억 원`으로 묶었고, 9.7 대책은 강남, 서초, 송파, 용산 등 규제지역의 LTV를 50%에서 40%로 추가 하향했다.

이 두 가지 규제가 결합되면서 대출 가능 금액이 크게 줄어드는 사각지대가 발생했다. 특히 12억 원이 넘는 주택은 이미 6.27 대책으로 대출 한도가 6억 원에 묶여 있었기 때문에, LTV가 40%로 내려가더라도 대출 금액에는 변함이 없다.

하지만 10억 원짜리 주택의 경우, 기존 LTV 50%를 적용받으면 5억 원까지 대출이 가능했지만, LTV가 40%로 줄어들면서 대출 가능 금액이 4억 원으로 감소한다. 결과적으로 1억 원이라는 상당한 금액의 추가 자금이 필요하게 된 것이다.

일부 지역에서는 15억 원 이하 주택이 많지 않지만, 규제지역 내 10억 원에서 12억 원 사이에 형성된 주택 시장에 이번 LTV 규제가 직접적인 영향을 미치고 있다는 분석이다.

공급 확대 대책과 규제 병행의 의미

정부는 9.7 대책에서 `2030년까지 수도권에 135만 호 주택을 공급`하는 계획을 함께 발표하며 '규제와 공급'을 병행하겠다는 의지를 보였다. 그러나 연이은 대출 규제 강화로 인해 실수요자들의 내 집 마련 부담이 가중되고 있다는 비판을 피하기 어려울 것으로 보인다.

저금리닷컴 임동원 대표는 "과도한 빚을 통한 주택 구매는 이제 불가능에 가깝다. 특히 매매잔금대출 계획이 흔들린다면 계약금을 포기하는 최악의 시나리오까지 대비해야 한다"며, "위기처럼 보이지만, 자신에게 맞는 냉정한 자금 계획과 함께 정부 정책 변화를 면밀히 주시한다면 오히려 기회를 찾을 수 있을 것"이라고 조언했다.