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'6.27 규제'와 '스트레스 DSR 3단계' 겹치며 주담대 시장 격변… 비규제지역으로 '탈출'

025년 하반기, 주택담보대출(주담대) 시장에 유례없는 규제 '쓰나미'가 몰아치고 있습니다. 지난 6월 27일 발표된 정부의 가계부채 관리 강화 방안과 7월부터 전면 시행된 '스트레스 DSR 3단계'가 겹치면서 대출 한도가 대폭 줄어들고, 특히 수도권의 경우 한도 상한선 6억 원이 신설돼 내집 마련을 꿈꾸던 실수요자들에게 큰 충격을 주고 있습니다.

주담대 한도, '절대 상한선' 6억 원 시대 개막-주담대한도

이번 규제의 핵심은 수도권 및 규제지역의 주담대 한도에 '6억 원'이라는 절대 상한선을 둔 것입니다. 이는 소득과 관계없이 적용돼, 과거에 수십억 원까지 대출이 가능했던 고소득자도 이제는 6억 원 이상의 주담대를 받을 수 없게 됐습니다.

여기에 더해, '스트레스 DSR 3단계'가 모든 가계대출에 전면 적용되면서 대출 한도는 또 한 번 감소했습니다. 변동금리 대출에 가산금리를 적용하는 이 제도로 인해 수도권은 1.5%p의 금리가 추가돼 실질적인 대출 한도가 10~20%가량 줄어드는 효과를 낳고 있습니다. 연소득 1억 원의 경우, 대출 한도가 약 1억 1천만 원이나 감소하는 등 그 영향이 현실로 나타나고 있습니다.

규제 '풍선효과', 비규제지역으로 몰리는 수요

강화된 규제를 피하고자 하는 대출 수요가 비수도권 비규제지역으로 몰리는 '풍선효과'도 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 비규제지역은 6억 원 상한선 제한이 없고, 생애최초 주택 구입 시 LTV(담보인정비율)를 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다. 또한 스트레스 DSR 가산금리도 수도권의 절반 수준인 0.75%p로 유예되어 상대적으로 유리한 조건을 유지하고 있습니다.

다만, 전문가들은 "비규제지역도 언제든지 추가 규제 지역으로 지정될 가능성이 있다"며 "2025년 말까지 스트레스 DSR 유예 기간이 종료되는 만큼, 선제적인 대출 계획 수립이 필요하다"고 조언했습니다.

'정책금융'과 '고정금리', 현명한 대출 전략의 핵심-주담대한도

이처럼 규제가 강화된 상황에서 내 집 마련을 위한 현명한 대출 전략은 무엇일까요?

정책금융 우선 검토: 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책금융 상품은 일반 시중은행 대출보다 낮은 금리로 이용할 수 있고, 스트레스 DSR 적용 대상에서 제외돼 상대적으로 유리합니다. 소득 요건을 충족한다면 우선적으로 고려해야 합니다.

고정금리 상품 선택: 변동금리 대출과 달리, 고정금리 상품은 스트레스 DSR의 영향을 받지 않아 한도를 최대한 확보할 수 있는 방법이 됩니다.

DSR 최적화: 기존에 가지고 있던 신용대출이나 카드론 등 부채를 상환하여 DSR 여유분을 확보하는 것도 한도를 늘리는 데 도움이 됩니다.

전문가들은 "주택은 투자가 아닌 삶의 터전이라는 인식하에, 무리한 대출보다는 본인의 상환 능력에 맞는 합리적인 계획을 세우는 것이 중요하다"고 강조했습니다.