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2025년 6월 27일 이후 급변한 시장…'역전세난' 해법은?

최근 주택 시장의 불안정성이 커지면서 집주인들의 고민이 깊어지고 있습니다. 특히 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 하는 상황에서 자금 마련이 어려워지자 전세퇴거자금대출에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 지난 2025년 6월 27일, 정부가 주택담보대출 규제를 대폭 강화하면서 이 대출 상품의 문턱이 급격히 높아져 혼란이 가중되고 있습니다.

전세퇴거자금대출, 무엇이 달라졌나?

전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 주택을 담보로 받는 대출 상품입니다. 기존에는 다주택자도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에서 비교적 자유롭게 이용할 수 있었고, 주택 시세의 최대 70%까지 대출이 가능했습니다. 그러나 6월 27일 이후 이 모든 것이 바뀌었습니다.

가장 큰 변화는 '자력 반환 불가' 증명 의무화입니다. 은행은 이제 집주인의 금융자산, 다른 부동산 매각 가능성 등을 종합적으로 심사하여 스스로 보증금을 돌려줄 수 없는 상황임을 증명하도록 요구합니다. 이 조건은 현실적으로 매우 까다로워 대출 승인율이 급감하는 원인이 되고 있습니다.

1주택자의 경우, 수도권에서 1억 원 한도 제한이 신설되었습니다. 비수도권은 LTV 70%가 유지되지만, 대출금이 보증금 한도 내여야만 합니다. 더욱 엄격해진 것은 다주택자입니다. 수도권에서는 전세퇴거자금대출이 완전히 차단되었으며, 비수도권에서는 LTV 60% 한도 내에서만 가능합니다. 이로 인해 다주택자들의 자금 마련 부담이 크게 늘어났습니다.

은행 문턱, 하늘의 별따기처럼 높아져

규제 발표 직후 5대 시중은행들은 일제히 대출을 중단했다가 순차적으로 재개했습니다. 그러나 은행별 심사 기준은 더욱 까다로워졌습니다. 특히 신한은행과 KB국민은행, 하나은행은 보수적인 심사 기준을 적용하여 승인이 매우 어렵습니다.

반면 BNK부산은행과 같은 일부 지방은행은 상대적으로 유연한 해석을 하고 있어, 집주인들은 여러 은행을 동시에 상담하며 승인 가능성을 타진하는 전략을 펼치고 있습니다. 하지만 예금이나 적금 잔고가 충분하거나, 다른 부동산을 처분할 여력이 있다고 판단되면 대출이 거절되는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

'역전세 반환대출'로 숨통 트이나?

복잡하고 까다로워진 일반 전세퇴거자금대출의 대안으로 역전세 반환대출이 주목받고 있습니다. 이 상품은 2023년 7월 3일 이전 계약에 한해 2025년 12월 31일까지 신청할 수 있도록 규제 완화가 연장되었습니다.

가장 큰 장점은 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용받아 소득 대비 대출 한도가 더 많이 나온다는 점입니다. 역전세 상황임을 명확히 증명할 수 있다면 일반 대출보다 훨씬 유리한 조건으로 자금을 마련할 수 있습니다.

전문가가 말하는 현실적 대안과 조언

전세퇴거자금대출이 거절되었을 경우, 전문가들은 다른 대안을 함께 고려하라고 조언합니다.

보금자리론: 무주택자 또는 1주택자의 경우 보금자리론을 활용할 수 있습니다. 시중은행보다 낮은 금리와 상대적으로 덜 까다로운 심사 기준이 장점입니다.

사업자 담보대출: 금리는 높지만, 승인율이 높아 단기 자금 조달에 유용합니다.

P2P 담보대출: 신속한 진행이 필요할 때 활용 가능합니다.

가장 중요한 것은 조급해하지 않고 충분한 시간을 가지고 준비하는 것입니다. 최소 세입자 퇴거 1개월 전부터 서류를 완비하고 여러 은행을 상담하며 자신의 상황에 맞는 최적의 전략을 수립해야 합니다. 특히 규제 위반 시 대출금 전액 상환은 물론, 향후 주택담보대출 취급이 3년간 제한될 수 있어 각별한 주의가 요구됩니다.